Cómo cambió en 5 años el valor del m2 en Santiago
El mercado inmobiliario es uno de los tantos indicadores que reflejan la salud de la economía de un país. La incertidumbre de la pandemia ha frenado los proyectos y también la inversión. Pero si se toma distancia, el asunto quizás no sea tan grave. Eso dicen al menos las cifras del portal inmobiliario “Usa Tu Subsidio” y “GfK Chile”, que compararon el valor promedio del metro cuadrado en diversas comunas de la Región Metropolitana entre el primer trimestre de los años 2015, 2019 y 2020. El análisis y sus conclusiones son alentadoras para inversionistas: en promedio, los precios han subido 32% (de 43 a 57 UF el metro cuadrado). Las comunas que lideran el alza son Estación Central, Conchalí, Quinta Normal y Quilicura.
La cuestión de la tierra
Si bien las cifras cubren hasta marzo de este año, el alza de los últimos cinco años refleja algo que muchos santiaguinos han experimentado personalmente: el alto costo de la vida en la ciudad. Juan Carlos Carreño, director del sitio web usatusubsidio.com, cuenta que este fenómeno —justamente ha complicado usar los subsidios habitacionales. “En los últimos 5 años ha crecido en torno a 30% el metro cuadrado, pero el ingreso sólo ha crecido un 6% real”, explica. Las alzas, que parecen haberse moderado en Santiago Oriente, están lejos de tocar techo en comunas donde la llegada del Metro ha detonado un boom de la construcción.
“En los últimos años, Estación Central, Quilicura, Conchalí, Independencia y Huechuraba han ido subiendo más rápido. Como las comunas centrales y del sector alto son tan caras, la gente se tiene que ir a otros lados, aumentando la oferta”, asegura Carreño. ¿Tendrá incidencia en el alza del metro cuadrado el menor tamaño de los departamentos? “No necesariamente. Como la cifra es un promedio de todos los edificios que hay en la comuna, no hay incidencia del metraje del departamento. La cifra ha subido para todos en general', señala.
Pero hay más
En conjunto, otros dos factores influyen para determinar el valor de las viviendas nuevas. El primero es el valor de los terrenos. Lo explican especialistas del área inmobiliaria: “El valor UF del metro cuadrado ha subido porque el suelo es escaso. No hay mucho dónde construir en Santiago y los proyectos se están yendo hacia las periferias. Encontrar terrenos para construir es cada vez más difícil. El valor de la tierra sube de precio y por eso las construcciones nuevas están muy caras”.
A este fenómenos, se suman las normativas municipales, que son cada vez más estrictas. “Si una comuna modifica el plan regulador y limita el número de pisos para desarrollos inmobiliarios, la tierra eleva su valor. Y esa variable afecta el precio al alza”, explica Rodrigo González, gerente general de una inmobiliaria. ¿Por qué? “Si antes podías hacer 15 pisos, hoy sólo puedes hacer cinco. El valor del terreno es el mismo, pero no puedes construir más unidades. Eso tiene incidencia directa y los departamentos suben su precio en general”, detalla.
Rentabilidad a largo plazo
¿Será hoy un buen momento para invertir en departamentos? Rodrigo González dice que, aunque se ven nubes en el futuro cercano, este negocio suele ser estable incluso en las peores crisis. “Las rentabilidades de los inversionistas se mantienen siempre en una banda bien ajustada y el equilibrio de mercado se termina dando siempre en el mediano plazo. Evidentemente eso beneficia a la gente que ya es propietaria, pues aumenta su plusvalía. Como contraparte, eso exige mayores ingresos para compradores y arrendatarios, con lo cual se hace más difícil el acceso', cierra el ejecutivo.
Fuente: Las Últimas Noticias