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24/08/2022

Efecto de la inflación en el Mercado Inmobiliario de Chile

Mucho se ha hablado y especulado en las últimas noticias sobre los cambios al sistema monetario de Chile, pero ningún experto puede predecir qué ocurrirá finalmente con la inflación. Mientras no hay certeza del futuro, para inversionistas del mercado inmobiliario educados, es sabio comprender como funciona la inflación, como una alta inflación puede impactar a tus activos o pasivos, y la mejor manera de enfrentar la inflación. Independiente de la economía actual, hay cosas que los inversores inmobiliarios pueden hacer para cubrir la inflación, para que su cartera inmobiliaria prospere en estas condiciones. 

¿Qué es la inflación?

La inflación representa un aumento promedio de los precios de una canasta de bienes y servicios en una economía determinada de manera mensual, capturado por el índice de Precios del Consumidor (IPC, INE). En la práctica, es la disminución del poder adquisitivo del peso chileno a lo largo del tiempo. 

 Entre 2010 y 2020 la tasa de inflación promedio de Chile fue del 2,9%. Esta ha sido el promedio de la última década, pero hoy estamos enfrentando altos niveles de inflación debido a los impactos del COVID-19 sobre la economía. En junio del 2022 la inflación medida por el IPC llegó al 12,5%, superando el peor momento de la crisis subprime que llego a una inflación interanual máxima de 9,9%, y su nivel más alto en 28 años (junio, 1994). El Banco Central de Chile espera que siga subiendo hasta el 13%. 

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Variación anual histórica del IPC general (1992 – 2022) 

Banco Central de Chile

Es importante considerar que la inflación no es una apreciación. Una tasa de apreciación, en términos de bienes raíces, es el aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Con la apreciación, la propiedad no aumenta su valor con la moneda, sino en función de la demanda. 

¿Cómo afecta la inflación a los bienes raíces?

Los puntos negativos para un inversor inmobiliario en tiempos inflacionarios es el aumento del costo de la deuda prestada. El Banco Central de Chile (BCCh) ha subido la Tasa de Política Monetaria (TPM) a 9,75 pp en Julio de 2022, lo que hace que bancos comerciales aumenten las tasas de interés y ofrezcan menos préstamos. También, aumentan los costes de materiales de construcción para propiedades nuevas, por lo que la inversión inmobiliaria también se ve detenida en este sentido. De la misma forma, arriendos de turismo también se ven frenados por priorización del presupuesto familiar. 

Los aspectos positivos es el aumento de los precios de los arriendos de propiedades. Es un escenario ideal para propietarios dado que aumenta la demanda de arrendadores y desincentiva la compra de propiedades. En general, en una economía inflacionaria los precios de las viviendas tienden a apreciarse. 

Inversiones sabias para una economía inflacionaria

Invertir en bienes raíces ofrece ventajas durante periodos inflacionarios, y este reciente periodo no es la excepción.  Las siguientes inversiones inmobiliarias les va mejor que otras en una economía altamente inflacionaria: 

  • Los propietarios verán la apreciación a medida que los valores de las propiedades sigan el ritmo de la inflación. 
  • Las propiedades de arriendo, incluida viviendas residenciales, comerciales o de terrenos, tendrán una demanda y rendimiento superiores a los normales. 

Para ser claros, comprar una propiedad en la cara de la inflación no es imposible, pero es desafiante y frecuentemente costoso. Aunque no hay forma de evitar la inflación, existen algunas estrategias que pueden ayudar a mitigar el impacto. Si deseas comprar una propiedad este 2022 a pesar de la inflación, esto es lo que puedes hacer:

  • Invierte lo antes posible

Con más subidas esperadas de la inflación y de la TPM, los expertos dicen que el tiempo es esencial para los inversores. Podría ser más barato comprar ahora mismo que en el futuro, especialmente si los precios de los inmuebles continúan subiendo. Además, si compras pronto, tendrás tiempo de beneficiarte de la apreciación de la inflación.

  • Amplía tu rango de búsqueda

Es importante buscar oportunidades de inversión, lo que significa buscar propiedades en áreas más rurales y menos demandadas. Actualmente, en Chile, la región de Aysén, es la que tiene los menores precios por hectárea, según datos de Portal Inmobiliario y de las zonas con la mayor plusvalía también. 

Además, existe evidencia que demuestra que una cartera diversificada, que tiene un 20% o más invertido en bienes raíces, ofrece rendimientos fuertes y estables. Este argumento se sustenta en el Yale Endowment, basado en el fondo de la Universidad de Yale, reconocida como uno de los mejores fondos de inversión institucionales del mundo por la riqueza que ha generado en las últimas décadas por su estrategia de diversificación en distintas clases de activo, destacando los bienes raíces. Su principal beneficio es que crea una cobertura natural contra la inflación no anticipada. 

Por lo tanto, es fundamental tener liquideces disponibles para poder aprovechar la oportunidad en el momento adecuado. De esta forma, un entorno inflacionario puede ser positivo para los inversores inmobiliarios si realizan adquisiciones inteligentes, dependiente del tipo de inversión, el mercado específico y varios otros factores. Por ejemplo, es posible que los precios más bajos no sean los mejores si los valores están desde su máximo histórico. Por lo tanto, siempre se recomienda, así como en cualquier inversión sólida, consultar con su agente de bienes raíces para identificar opciones para su mercado. 

 

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