Los factores que inciden en valor de los gastos comunes en edificios

¿Qué consecuencias puede tener en los gastos comunes vivir en un inmueble con altura de hasta siete pisos? De acuerdo a los datos actualizados, en promedio, los gastos comunes al menos en una ciudad como Concepción ascienden a unos $50.000 mensuales. Esto generalmente se traduce en que para un edificio completo el monto de gastos comunes puede fluctuar entre los 8 millones de peso y los 8 millones 500 mil mensuales.

Para entender de dónde sale esta cifra, es preciso hacer un desglose en varios ítems: el principal o el monto más grande va a las remuneraciones, que pueden alcanzar los 3 millones de pesos para salarios de conserjes y personal de aseo. Esta partida puede incluir a 6 o 7 personas si el inmueble es muy grande.

En edificaciones o estructuras más altas, los gastos se incrementarían, a causa de los ascensores. Si hay 8 departamentos por piso y se desea contar con un servicio full, el costo se subiría en forma exponencial. En caso de que se mantengan los gastos en en límite de los $8 millones 500 mil al mes, el gasto por familia podría superar los $140.000 cada 30 días. Esto es casi el 40% del dividendo o del arriendo.

Servicios full

Un servicio completo considera conserjes 24/7, personal de aseo, mantención de los elevadores, que son —en promedio— unos $500 mil  promedio mensual, un seguro, que depende del costo de construcción, pueden ser unos $700 mil al mes, honorarios del administrador, que están entre $500 mil y $700 mil, electricidad, que fácilmente puede superar el millón al mes, y el fondo de reserva, que es un 5% del total y que se destina para alguna emergencia.

Tampoco se pueden descartar los gastos en caso de que el edificio tenga piscina, gimnasio, quincho y áreas verdes. Todo este desembolso, además, crece junto al IPC, que se aplica a las remuneraciones. Y si se sumara al proyecto de 40 horas, esto traería un aumento en los tiempos de los conserjes, puesto que se pagarían más horas extras o se contrataría más personas.

Más que la cantidad de pisos de un edificio, lo que afecta es el número de departamentos que este tenga, principalmente porque influye el factor de prorrateo de los gastos comunes. Mientras más departamentos tenga el edificio, en general, el gasto común es más bajo, debido a que se distribuye entre más personas. Por el contrario, en edificios con pocos departamentos, el gasto común es mayor.

El efecto en los gastos comunes tiene más relación con la cantidad de departamentos que con la altura. Por lo que si la opción es vivir en un edificio bajo o con pocos departamentos, tenderá a ser un poco mayor el gasto común a no ser que este cuente con menos instalaciones, como por ejemplo, el ascensor.

Atributos

Los gastos comunes son en función de los costos de un edificio y asimismo de los metros cuadrados de cada uno de los departamentos. Si bien a menor altura, se puede suponer aunque no en todos los casos, tener menos departamentos, esto no es el factor más importante para la comparación y valoración de los gastos comunes.

En sí, contar con atributos comunes, como piscinas, quinchos y jardines, aumentan los gastos comunes por sobre los básicos, como el de certificación, mantención y reparación de ascensores, seguridad y gastos de servicios. 

Mientras más pisos tiene un edificio, se tendrá un mayor número de departamentos por el cual prorratear los gastos comunes del inmueble. Por otro lado, hay que distinguir dentro de esos gastos comunes cuáles serían fijos, que no dependen del número de pisos o departamentos, y cuáles serían variables, esto es, que aumentan a mayor número de departamentos.

Por ejemplo, el gasto en conserjes guarda relación con turnos y jornadas que cumplir, sin verse afectados por el número de departamentos. Este costo, por tanto, al existir menos número de propiedades, se distribuye entre menos propietarios y la proporción correspondiente a gasto común puede aumentar. 

En el caso de los costos variables, como puede ser la iluminación de los pasillos, este gasto irá creciendo, pero a la vez se distribuirá a medida que aumenta el número de departamentos. La altura dependerá del sector dónde esté ubicado el proyecto y sobre el objetivo que se busque respecto a potenciar el comercio.

Fuente: El Mercurio