Qué se decide en las asambleas de propietarios y quien tiene más poder
Las comunidades de edificios están lejos de ser gobernadas por un sistema democrático. Las decisiones que toma la comunidad o el condominio se toman casi siempre por votación. Quien tiene más votos, controla los resultados. Pero esto no siempre significa que gana la mayoría. Donde un puñado de personas son dueños de varios departamentos —los llamados inversionistas hormiga— aquellos con más propiedades o titularidad sobre varios departamentos y tienen más votos.
Los administradores admiten que los inversionistas hormiga tienen más peso en las reuniones ordinarias, donde se deciden asuntos cotidianos sin exigir quórum. Si asisten muy pocos a las reuniones, termina imponiéndose la voluntad de aquellos que ostenten más votos, aunque sean minoría. Como ejemplo: Si dos propietarios tienen cada uno cuatro departamentos en el mismo edificio, los dos pueden ser parte del comité de administración y, una vez en la asamblea, tienen ambos ocho votos.
Los temas que se deciden en asambleas ordinarias son amplios. La Ley de Copropiedad dice que cada copropietario tendrá sólo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común. Si una persona es dueña de cuatro departamentos, tiene derecho a cuatro votos en las elecciones ordinarias y extraordinarias. Esto es así porque el voto representa la propiedad de la persona, respaldado por ley.
En asambleas ordinarias se toman decisiones sólo con las personas presentes y por mayoría simple. En general son temas de convivencia, como normar el uso de la piscina, implementar multas por mal uso de estacionamientos de visita o cómo serán los traslados de las mascotas. Cosas del diario vivir donde cuesta poner a la gente de acuerdo pero son temas menores.
La situación no es tan determinante en reuniones extraordinarias, donde se abordan temas de mayor relevancia y se exige quórum de asistencia de 80% en primera citación y 60% en segunda. El factor propietario no es menor en este tema.
Estos son los 12 temas que deben tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea de copropietarios:
1. Modificación del reglamento de copropiedad.
2. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
3. Reconstrucción o demolición del condominio.
4. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
5. Delegación de facultades al Comité de Administración.
6. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
7. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de 12 meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
8. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
9. Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.
10. Cambio de destino de las unidades del condominio.
11. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
12. Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
Fuente: Las Últimas Noticias