Radiografía del Mercado de Tierras en Chile

Luego de la pandemia ha ocurrido un fenómeno de boom mundial en el mercado inmobiliario que impulsó al alza el precio de las viviendas, aumentando en mayor proporción que los ingresos de las personas y rentas. Según el índice de los precios mundiales de la vivienda elaborado por la consultora inmobiliaria, Knight Frank muestra que subieron un 19% en todo el mundo entre el primer trimestre de 2020 y 2021, y Chile no ha sido la excepción. Este aumento explosivo ha sido generalizado, provocando riesgos inflacionarios que el Banco Central de Chile ha salido a enfrentar con aumentos en la Tasa de Política Monetaria (TPM), llegando a niveles históricos del 9,75 pp en su versión de julio 2022.  El aumento de los costos de los préstamos significa que las personas que ya se esforzaban por comprar propiedades finalmente están llegando a sus límites. 

Así, el mercado inmobiliario, que durante la pandemia estuvieron calientes, hoy en día se está enfriando. Estos factores han llevado a que el mercado inmobiliario se desacelere, llevando a que los precios espumosos bajen. Sin embargo, la caída de los precios de las viviendas erosionará la riqueza de los hogares, afectando la confianza de los consumidores y frenará el desarrollo económico. Dado que la venta de propiedades son enormes multiplicadores de la actividad económica mundial, es importante analizar y entender la oferta inmobiliaria para entender su dinamismo, y ser así, un mecanismo de inversión rentable para el momento que el mercado vuelva a arder. 

Chile, un recurso de tierras para conservar e invertir

Para analizar la oferta del mercado inmobiliario de Chile, se usaron los datos provenientes del Portal Terreno y el Portal Inmobiliario, que en su conjunto representan un total de 80.000 unidades en venta en julio del 2022. De aquello, es posible dividir la oferta en al menos 4 segmentos: Residencial, Comercial, Industrial y Tierras. 

1. Residencial: Este es el principal motor inmobiliario, representado por Casas, Departamentos, Bodegas y Estacionamientos. Durante los últimos dos años ha venido en alza, impulsado por las condiciones favorables de financiamiento, permitiendo a inversionistas usar activos inmobiliarios como activos financieros. También, ha impactado los cambios demográficos, la capacidad monetaria de ciertos grupos sociales y un mayor flujo migratorio, entre otros factores. A pesar de que los precios suben debido la demanda alta, existe crisis de acceso a la vivienda. Los altos niveles de desigualdad permiten que ciertos grupos privilegiados puedan adquirir más de una propiedad, mientras que la mediana de la población debe esperar años para aquello. 

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el total de propiedades vendidas a nivel nacional (casas y departamentos) bordea las 100 mil unidades mensuales y los datos de PT-PI llega a las 60 mil unidades. El segmento residencial es la forma clásica de invertir en el mercado inmobiliario, comprar lugares para vivir, arrendarlas y obtener una ganancia. Las ventajas de este tipo de inversión es que están protegidas contra riesgos cambiarios y su valor aumentará en el tiempo. Su ventaja depende de la condición económica del país, sea estable para tener una demanda creciente por aumento de la población.

2. Comercial: Son propiedades que, dependiendo del giro que poseen, les permite tener contratos y derechos comerciales. Se categorizan como galpones y bodegas en las páginas de ventas o arriendos.

3. Industrial: Estas propiedades adquieren certificación de que cumplen características para su uso industrial con activos tangibles requeridos para la operación. Propiedades en esta categoría tienen un valor comercial mayor.  

4. Terrenos: Se clasifican según tamaño de áreas en Parcelas, Lotes, Macrolotes, Fundos y Haciendas. Los Terrenos son el tipo de inversión de moda por la pandemia, dado que el teletrabajo permitió que un gran número de profesionales pudiera optar a una vivienda definitiva de mayor tamaño y menor valor en zonas rurales. Este éxodo desde las urbes ha permitido también poner estas tierras en la mira de inversionistas, dado que esta tendencia solo incrementará con el paso del tiempo. Sin duda, esta es una de las tendencias top de inversión en el 2022.